Der Generalpachtvertrag in Bochum

1999 gliederte die Stadt Bochum die Verwaltung von 80 Kleingärtneranlagen an den Stadtverband der Kleingärtner Bochum e.V. aus.

Der Geschäftsführer der Firma Emkes (Detlev Emkes), bot damals als ehemaliger Mitarbeiter des Grünflächenamtes seine Dienstleistung zur Unterstützung beim Betrieb und der Verwaltung der Bochumer Kleingartenanlagen an. Er ist dem Stadtverband und damit uns als Kleingärtnervereine ein starker Partner.

Diese Servicezusammenarbeit ist in Deutschland in dieser Form einmalig.
Herr Emkes war mit dem Stadtverband ausschlaggebend beteiligt bei der Erstellung des Generalpachtvertrages zwischen der Stadt Bochum und dem Stadtverband der Kleingärtner Bochum.

Was ist der Generalpachtvertrag genau?

Durch die Auslagerung des Kleingartenwesens der Stadt Bochum, musste gemeinsam erarbeitet werden, was das inhaltlich für die nun Zuständigen bedeutet, Was ist der Pachtgegenstand, welche Dauer hat dieses Pachtverhältnis, welche Kündigungsfristen, wie sieht der Bauplan aus, was darf gebaut werden, welche Sachen müssen genehmigt werden und was besonders wichtig ist die Finanzierung.
Welche Abgabenordnung gibt es und welche Kosten übernimmt die Stadt Bochum verpflichtend.
Gerade in diesem Bereich wird deutlich, warum dieser Vertrag für alle Kleingärtnervereine so wichtig ist, denn durch ihn bekommen Vereine Zuschüsse, zur Pflege, Wegebau oder Baumaßnahmen. Zudem erhebt die Stadt für den Verein keine Abgaben wie z.B. die Straßenreinigung, Müllentsorgung oder ähnliche Kosten die für jeden Grundstückspächter anfallen würden.
Die umliegenden Städte wie Dortmund; Essen, Herne und Co. haben diesen Luxus nicht.

Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit begründet, muss aber alle 10 Jahre verlängert werden, sofern keine Kündigung nach Bundeskleingartengesetz ein Jahr vorher erfolgt.

Daher ist die Beteiligung der Vereine an Veranstaltungen des Stadtverbandes so wichtig, genauso wichtig ist selber Veranstaltungen zu organisieren, denn so ist das Kleingärtnerwesen sichtbar und zeigt den Zuständigen der Stadt, dass es für die Gemeinschaft einen Mehrwert bietet und diese Grünflächen bestehen bleiben müssen und zu fördern sind.

Jeder weiß wie hart Verhandlungen werden wenn Kommunen die selber kaum noch Geld haben, Zusagen machen sollen die so verpflichtend sind wie die Gelder im Generalpachtvertrag. Alle 10 Jahre gilt es somit gute Argumente vorzubringen, damit der Vertrag um weitere 10 Jahre verlängert wird. Die Besten Argumente liefern die Vereine und ihre Mitglieder: innen, wenn sie präsent sind und allgemein in der Gesellschaft die Nachfrage nach diesen Grünanlagen besteht.

Themen des Vertrags kurz und verständlich erklärt:

§1 Pachtgegenstand
Hier ist geregelt, dass die Stadt Bochum, die im Bebauungsplan definierten Kleingartenflächen, an den Stadtverband als Zwischenpächter verpachtet.
Hier ist auch geregelt, dass der Stadtverband die Flächen an gemeinnützige Kleingärtnervereine weiterverpachten darf.

§2 Gewährleistung
Hier ist geregelt, dass die Anlage im Zustand der Inbetriebnahme ohne Gewähr für versteckte Mengel übernommen wird und unter welchen Umständen die Stadt Bochum sich an Schäden wie beispielswese Bergbauschäden oder Bodenverschmutzungen beteiligt oder eben auch nicht.

§3 Dauer des Pachtverhältnisses
ab wann hat die aktuellste Form des Pachtvertrages seine Wirkung , er ist unbefristet und muss alle 10 Jahre verlängert werden.
Der Vertrag kann ein Jahr vor Ablauf der 10 Jahre in schriftlicher Form gekündigt werden kann.

§4 Pachtzins
Die Stadt Bochum erhebt keinen Pachtzins, der Zwischenpächter setzt den Pachtzins fest, der von den Kleingärtnervereinen zu zahlen ist und dieser ist ausschließlich zur Erfüllung, der im Vertrag geregelten Themen zu verwenden.
Überschüsse verbleiben beim Zwischenpächter.
der Zwischenpächter kann die Entgelte bestimmen, die bei bewirtschafteten Vereinsheimen anfallen.

§5 Weiterverpachtung
Hier wird bestimmt, dass der Zwischenpächter nur an gemeinnützige Kleingartenvereine weiterverpachten darf und diese ausschließlich die kleingärtnerische Nutzung verfolgen.
Der Zwischenpächter hat zu gewährleisten, dass die Weiterverpachtung nach den maßgeblichen Bestimmungen geregelt wird und muss dieses der Stadt gegenüber auch verantworten.

§6 Veränderungen in den Kleingartenflächen
Veränderungen darf der Zwischenpächter nur mit schriftlicher Zustimmung der Stadt vornehmen. Veränderungen können die Wegeführung oder eine Nutzungsveränderung von Flächen sein. Änderungen werden im Stadtplan verzeichnet.

§7 Nutzung
Grundlage der Nutzung ist das BkleingG und sonstige Vorschriften. Die Flächen dürfen nicht gewerblich genutzt werden, nur Gaststätten mit vorheriger Zustimmung.
Es darf auf den Flächen keine Werbung angebracht werden, auch keine Schilder, Anschläge oder Aufschriften. Die Stadt kann Ausnahmen machen, diese sind zu beantragen.
Es muss sicher gestellt werden, das die Anlagen in der Zeit von 9:00 Uhr bis mindestens Einbruch der Dunkelheit für die Öffentlichkeit zugänglich ist.
Gemeinschaftsspritzungen sind nicht erlaubt.

§8 Befahren der Wege
Das befahren der Wege ist grundsätzlich untersagt, Ausnahmen bei Lieferungen sind schriftlich zu dokumentieren und auf Anweisung vorzuzeigen.
Schäden an den Wegen müssen vom Verursacher beseitigt werden

§9 Veranstaltungen
Veranstaltungen außerhalb des Vereinsheimes bedürfen einer schriftlichen Zustimmung der Zuständigen Behörde.

§10 Betreten der Kleingartenflächen
Von der Stadt beauftragte Personen sind berechtigt die Anlage zur Kontrolle zu betreten. Die Kontrolle des Vereinsheims ist nach terminlicher Absprache gestattet.
Sollte ein Verdacht auf unzulässige Nutzung einer Laube vorliegen, ist auch hier die Prüfung in Anwesenheit des Vorstandes und Pächters nach Terminabsprache zulässig.

§11 Unterhaltung und Grundinstandsetzung der Kleingartenflächen
Der Zwischenpächter verpflichtet sich die Kleingartenanlage und alle städtischen Flächen und Gegenstände innerhalb der Fläche instand, sauber und sicher zu halten.
der Zwischenpächter übernimmt die Verkehrsversicherungspflicht und stellt die Stadt von allen Ansprüchen frei. Der Zwischenpächter ist verpflichtet eine Versicherung abzuschließen.

§12 Zuschuss an den Zwischenpächter
In diesem Bereich werden alle vereinbarten Zuschüsse und Gelder definiert, die die Stadt Bochum an den Zwischenpächter zahlt um die vereinbarten Aufgaben zu erfüllen.
Hier sind konkrete Summen oder Prozente aufgeführt und für welchen Zweck sie definiert sind. Die konkreten Zahlen und Zwecke, sowie die Regelung bei Erhöhungen werde ich jetzt nicht einzeln erläutern.
Wichtig hierbei ist nur, dass dies genau die Gelder sind, die den Kleingärtnervereinen zugute kommen und Maßnahmen unterstützt werden.
Ein Mal im Jahr gibt es einen Termin mit Frau Libuda von der Firma Emkes.
Mit ihr werden bei einer Begehung der Anlage Maßnahmen besprochen und geplant. Sie erstellt dann eine Liste der Benötigten Materialien um damit in die Planungs- und Bewilligungsgespräche beim Stadtverband zu gehen.

§13 Winterdienst/Straßenreinigung
Wie die Überschrift sagt, wird hier der Winterdienst und die Straßenreinigung geregelt.

§14 Sozialverpflichtung bei der Vergabe der Parzellen
Die Stadt und der Zwischenpächter verpflichten sich bei Vergabe von Parzellen die soziale Komponente maßgeblich zu berücksichtigen.

§16 Berichtswesen, Kontrolle, Vertragsstrafe
Der Zwischenpächter ist verpflichtet die Ein- und Ausgaben zu dokumentieren und vorzuweisen.
Der Zwischenpächter verpflichtet sich der Stadt gegenüber, jederzeit die Kontrolle der Unterhaltsmittel zu gestatten, dazu gehört auch die Einsichtnahme und Prüfung der Mittel.
Der Zwischenpächter muss jährlich einen Bericht erstellen. Auch ist hier geregelt, dass die Stadt mit dem Zwischenpächter eine jährliche Kontrollbegehung durchführt.
Sollte der Zwischenpächter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, drohen ihm Sanktionen, die im Einzelnen auch aufgeführt sind.

§17 Lauben
In diesem Bereich werden alle Maße und Bauarten von Lauben definiert. Eine Laube darf maximal 24qm nicht überschreiten, die verschiedenen Arten von Dächern werden definiert und begrenzt.
sonstige Baukörper abseits der Lauben sind nicht gestattet.
Lauben An- und Umbauten dürfen im vorgegebenem Maß nach Genehmigung und unter Berücksichtigung anerkannter Techniken durchgeführt werden.

§18 überdachter Freisitz
Alle Regelungen zu Begrenzungselementen in Maß und Material sind hier geregelt.

§19 Weitere Baulichkeiten
Innerhalb der Parzellen sind einige Baulichkeiten erlaubt, die allerdings begrenzt sind und einer Bewilligung der Stadt benötigen. Hierzu muss ein Bauantrag ausgefüllt werden und über den Vorstand an den Stadtverband weitergeleitet werden. Es sind Baulichkeiten die in der Regel dauerhaft Bestand haben und im Datenblatt sowie dem Garten und Parzellenplan eingezeichnet werden.

§20 Bauerlaubnisverfahren
Das Verfahren zur Bauerlaubnis ist ein formeller Akt. Es muss ein Bauantrag ausgefüllt werden, geeignete Bauzeichnungen mit Maßangaben im Parzellenplan sind beizufügen. Der Bauantrag geht an den Vorstand und wenn der Vorstand der Maßnahme zustimmt, wird der Antrag unterschrieben und an den Zwischenpächter geschickt.
Die Bauarbeiten dürfen erst nach schriftlicher Bewilligung begonnen werden, die angegebenen Maße sind einzuhalten.
Die Baumaßnahme muss bis 6 Monate nach Erhalt der Genehmigung begonnen werden und nach weiteren 12 Monaten abgeschlossen sein.
Bei einer jährlichen Begehung durch den Zwischenpächter, werden diese Baumaßnahmen abgenommen.

§21 Überleitungsvorschriften für nicht genehmigte (übergroße) Baulichkeiten
Zu große Lauben oder Überdachte Freisitze, sowie andere nicht genehmigte Bauten können bis zum Pächterwechsel eine Duldung durch den Verein haben, müssen bei Pächterwechsel allerdings auf das gesetzliche Maß gebracht werden. Sollte die Anpassung ein vertretbares Maß überschreiten, kann der Zwischenpächter mit der Stadt eine Dauerduldung bis zum Verfall vereinbaren.
Unabhängig vom Pächterwechsel, darf nach Verfall ein Baukörper nur noch auf das gesetzlich vorgegebene Maß wieder errichtet werden.

§22 Wegebau in den Kleingartenparzellen
Zusätzlich zu der Laube dürfen maximal 12% der Gartenfläche mit Wegen oder Flächen befestigt werden. Betonflächen und Betonunterbauten sind außer bei der Bodenplatte der Laube nicht gestattet.

§23 Einfriedung
Hecken um die Parzellen sind auf ein Maß von 1,20m zu schneiden und zu halten. Die Erforderlichen Pflegemaßnahmen sind ordnungsgemäß durchzuführen. Hecken als Abgrenzung zum Nachbar sind gestattet bis zu einer maximalen länge von 6m. Ansonsten sind Spanndrähte an 0,50m hohen Pfählen zulässig.
Bei Gefahr von Wildschäden ist auch engmaschiges Zaungeflecht bis 0,75m zulässig.
Betonpfähle und Stacheldraht sind untersagt.

§24 Errichtung von Baulichkeiten durch Kleingartenvereine
Baulichkeiten wie Vereinsheime, Geräteschuppen, Sportgeräte, Spielplätze und mehr bedürfen der schriftlichen Zustimmung durch die Stadt.

§25 Sanierung von Kinderspielplätzen
Hier geht es um Maßnahmen die über die normalen Unterhaltskosten hinaus gehen.
auch werden Spielplätze in Kategorien eingeteilt.

§26 Unwirksamkeit
Wenn Bestimmungen des Vertrags unwirksam sein sollten bleiben die Übrigen Bestimmungen unberührt und es ist eine möglichst nahekommende neue Bestimmung zu finden.

§27 Vertragsänderungen/Nebenabreden
Änderungen bedürfen der Schriftform und sind bis zum 01.07 eines Jahres zu beantragen.
wenn sich im BKleingG etwas ändert, was mit dem Vertrag kollidiert, wird der Vertrag angepasst.
Mündliche Abreden oder Zusagen haben keine Gültigkeit.

§28 Bisherige Pachtverträge
Mit Abschluss jedes neuen Vertrages nach 10 Jahren erlischt der vorhergegangene Vertrag.

§29 Erfüllungsort und Gerichtsstand
Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Bochum

Der Vertrag regelt inhaltlich alle Aufgaben, Rechte und Pflichten der Parteien, die Pachtfläche betreffend. Der Vertrag ist zwischen der Stadt Bochum und dem Stadtverband geschlossen und gilt erst einmal nur zwischen den Beiden Parteien.
Die konkreten Aufgaben aus diesem Vertrag, werden aber größtenteils an die Vereine weiter gegeben..
So müssen beispielswese die Wegepflege, Heckenschnitte oder allgemeine Pflege der öffentlichen Flächen, durch die Vereine selber geregelt und erfüllt werden.
Dazu bekommen die Vereine aber auch z.B. zwei Mal im Jahr einen kostenlosen Grünschnittcontainer des USB gestellt. So Übernimmt der Verein zwar die Pflege der Hecken und Wege, die Entsorgung wird aber durch den Stadtverband und die städtischen Zuschüssen finanziert. Die Vereine erfüllen so ihren Eigenanteil, der zwischen 20-25% liegt.
Die anteilige Zuteilung der Gelder geschieht über den Stadtverband als Zwischenpächter, der Verein bekommt keine direkten Zuschüssen von der Stadt.

Wieviel es anteilig im Jahr gibt, hängt von den Maßnahmen ab, die im kommenden Jahr anfallen.
Diese werden wie bereits beschrieben mit Frau Libuda der Firma Emkes definiert und besprochen. Dabei handelt es sich um reguläre Instandhaltungsmaßnahmen oder Pflegemaßnahmenunterstützung, so wie Bepflanzung der öffentlichen Flächen.
Größere Maßnahmen müssen mit dem Stadtverband besprochen werden.

Wer mit wem Vertraglich verbunden ist werde ich in einem gesonderten Beitrag noch einmal genauer erklären.